任意売却のメリット・デメリット

任意売却は、略して「任売」と言われることも多いですが、住宅ローンの返済が困難になった場合に、住宅ローン債権者の了承のもとで、一定の条件で不動産を売却する手続きです。

住宅ローンの返済が厳しくなった場合、まずは、住宅ローン債権者に返済についてのリスケジュールの相談をすることになります。

しかし、住宅ローン債権者が応じられるリスケジュールには限界がありますので、リスケジュールしても返済が厳しい場合は、任意売却を検討することになります。

これは、住宅ローンの借り換えにより現状の打開を図ったものの、希望する条件（例えば毎月の返済額を１２万円から８万円に減らすなど）を満たした借り換えができなかった場合も同様です。

任意売却には、住宅ローン債権者の了承が必要になります。

住宅ローンで自宅を購入する際は、購入した自宅に住宅ローン債権者の債権を担保するための抵当権が設定されますが、債権の残額が３０００万円のときに、２５００万円を一括で返済しても、まだ５００万円残っていますので、抵当権の抹消を求めることはできません。

つまり、３０００万円の住宅ローンが残っている状態で、２５００万円で自宅を売却する場合、抵当権の抹消をしてもらうためには、住宅ローン債権者の了承が必要になります。

任意売却のメリットは、以下の４点です。

⑴　売却価格が高くなる

⑵　所有者の詳しい情報が知られない

⑶　転居費用の援助を受けられることがある

⑷　引き渡し日の調整が可能である

任意売却について一般的なデメリットは見当たりませんが、本稿の執筆者が取り扱った案件を前提とすると、次のようなデメリットはあり得ます。

不動産は、一般的には、競売よりも任意売却の方が高く売れますが、任意売却が上手くいかず競売になった場合に、任意売却で想定していた価格よりも高い価格で競落されることがあります。

本稿の執筆者が扱った案件では、任意売却で想定していた売買価格ではローンは完済できないものの、その後の競売手続きでローンを上回る価格で売却できたため、債務者に剰余金が入ったというケースがありました。

もちろん、これは極めて例外的なケースですので、このようなケースを期待して任意売却を回避するのは控えた方が良いでしょう。